Купили недвижимость задешево? Могут забрать...

В Новосибирском Арбитражном суде шквал исков по оспариванию сделок с недвижимостью и не только, если цена сделки была явно низкой.

Оспариваются, сделки, совершенные после 2010 г. В результате имущество забирают, а покупатель приобретает право требовать уплаченной суммы со своего продавца. А продавец к этому времени  может быть уже банкротом.

Как защититься от подобных рисков, какие сделки с недвижимостью нельзя совершать…

Причины занижения цены сделки разные:  нерентабельность, непригодное состояние имущества или просто договоренность между контрагентами.

Однако задача этих сделок одна – купить имущество как можно дешевле. 

На фоне складывающейся в последние годы судебной практики становится опасным заключать такие договоры. Заниженная стоимость передаваемого имущества становится основанием для признания сделок недействительными и возврата купленного задешево прежнему собственику.

Но где же в таком случае провозглашенный в России принцип свободы договора?

Комментирует сложившуюся  ситуацию управляющий партнер Legal consultancy / Правовой консалтинг , г. Новосибирск - Анастасия Жданова:

 Конечно, в чистом виде по одному лишь основанию низкой цены имущества, сделка не может быть признана недействительной. Президиум ВАС РФ при рассмотрении одного из дел сказал: «занижение стоимости имущества при его продаже, даже если это имело место, само по себе не является основанием для признания сделки недействительной…».

Однако все чаще суды, ссылаясь на недобросовестность покупателя или продавца при заключении договора, признают факт занижения цены как злоупотребление правом и на этом основании рушат сделки.

Самый большой риск при продаже/покупке имущества (недвижимости), если цена на него занижена во много раз. Так, по некоторым сделкам, впоследствии признанным недействительными, стоимость имущества была занижена в 12 и более раз.

Суд может признать, что продавец, реализуя имущество общества, действовал явно в ущерб последнему, в результате чего продавец утратил возможность использовать имущество, необходимое ему для осуществления основной деятельности, а покупатель воспользовался этим.

Т.е. необходимо учитывать, что если вы покупаете единственный жизненно важный для общества актив, без которого оно не сможет осуществлять в дальнейшем свою деятельность, вы рискуете остаться и без имущества и без денег.

Кроме того, если после сделки продавец имущества будет признан банкротом – вероятность негативных последствий для покупателя практически  100%.

Также необходимо учитывать, что суды обращают внимание на судьбу приобретенного по заниженной цене имущества.

Частые перепродажи имущества от одного лица к другому, также могут послужить основанием для его возврата собственнику, который продал его по низкой цене. А если перепродажи происходили на фирмы с участием родственников или одних и тех же лиц, риск увеличивается.

Приобретая здание или земельный участок по дешевой цене необходимо убедиться, что имущество отчуждено в порядке, предусмотренном законом, было одобрение сделки участниками общества, собственником.

Предпринимателям не следует пренебрегать юридической помощью профессионалов еще на стадии переговоров по сделке. Посокльку в конечном итоге, последствия могут оказаться гораздо более затратными, если придется отстаивать свою добросовестность  в суде.

© ООО «Правовой консалтинг»

Алёна Агаркова,
старший юрист ООО "Правовой консалтинг",
тел./факс: (383) 304-03-14,
Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript